房租欠兩期以上 可終止租約
編按：本報「理財交流道」專欄，歡迎讀者就金融、保險、賦稅、共同基金、房地產等相關理財問題傳真(02)23089980或E-mail：money@mail.chinatimes.com.tw詢問。
台北江太太問：我有一間獨立套房出租，房客卻在一個月前逕自不付租金，又避不見面，明知房客住在裡面卻也沒輒，但當初契約內有約定一條：乙方欠租一個月，甲方即可終止租約，是否可依此請房客搬家並收回房子？
崔媽媽基金會法律義工陳君漢律師答：根據民法第440條的規定，若租客租金支付有遲延，房東可定相當期限，催告承租人支付租金，如果承租人在其期限內還是沒有支付租金，房東就可終止契約，不過需注意，根據該條第二項，若遲繳租金總額未達兩期以上，房東則不可依該項規定終止契約。
簡單來說，房客欠繳租金必須達兩期以上的租金金額，且房東須定相當期限催告房客支付租金，如果房客仍不支付，房東才能依法終止契約。
雖然在「契約自由」的原則下，只要不違反公序良俗及法律強制規定，經過租客、房東雙方同意後，約定即可成為契約的一部分，但江太太與房客所約定的「乙方欠租一個月，甲方即可終止租約」的事項，因牴觸民法「二期以上租金」的規定，該約定是無效的。
所以房東江太太目前能採取的做法，是透過各種方式聯絡房客，例如聯絡房客的任職單位、家人、貼紙條在房客房門上等，請房客出面解決問題。
若房客還是不出面解決問題，等到房客積欠兩個月的租金之後，房東即可寄發存證信函，定一個期限催告房客支付遲延之租金，如未在期限內支付，則房東將依據民法第440條規定，終止雙方的租賃契約，請房客遷離。
另外，若房客有支付押金，則須先扣除押金，也就是等到押金抵償後仍積欠兩個月，才可限期催告房客、或搬走。
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台北江太太問：我有一間獨立套房出租，房客卻在一個月前逕自不付租金，又避不見面，明知房客住在裡面卻也沒輒，但當初契約內有約定一條：乙方欠租一個月，甲方即可終止租約，是否可依此請房客搬家並收回房子？
崔媽媽基金會法律義工陳君漢律師答：根據民法第440條的規定，若租客租金支付有遲延，房東可定相當期限，催告承租人支付租金，如果承租人在其期限內還是沒有支付租金，房東就可終止契約，不過需注意，根據該條第二項，若遲繳租金總額未達兩期以上，房東則不可依該項規定終止契約。
簡單來說，房客欠繳租金必須達兩期以上的租金金額，且房東須定相當期限催告房客支付租金，如果房客仍不支付，房東才能依法終止契約。
雖然在「契約自由」的原則下，只要不違反公序良俗及法律強制規定，經過租客、房東雙方同意後，約定即可成為契約的一部分，但江太太與房客所約定的「乙方欠租一個月，甲方即可終止租約」的事項，因牴觸民法「二期以上租金」的規定，該約定是無效的。
所以房東江太太目前能採取的做法，是透過各種方式聯絡房客，例如聯絡房客的任職單位、家人、貼紙條在房客房門上等，請房客出面解決問題。
若房客還是不出面解決問題，等到房客積欠兩個月的租金之後，房東即可寄發存證信函，定一個期限催告房客支付遲延之租金，如未在期限內支付，則房東將依據民法第440條規定，終止雙方的租賃契約，請房客遷離。
另外，若房客有支付押金，則須先扣除押金，也就是等到押金抵償後仍積欠兩個月，才可限期催告房客、或搬走。
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